ค่าครองชีพที่พุ่งทะยายขึ้นไปพร้อมๆ กับการพัฒนาและเจริญเติบโตของเมือง ทำให้ค่าครองชีพขยับตามไปเป็นเหมือนเงา ผู้คนในเมืองโดยเฉพาะเมืองใหญ่ต้องหารายได้ให้เพียงพอแต่การดำรงชีพมากขึ้น ไม่ว่าจะอาหาร ยา เครื่องนุ่งห่ม และที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย พื้นที่ศูนย์ของการพัฒนาในเมืองต่างๆ ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อ กลายเป็นเรื่องเกินเอื้อมถึง ฝันที่เกินจริงของใครหลายคน
วิกฤตินี้ทวีความรุนแรงขึ้นในเมืองใหญ่ เช่น เมืองเมลเบิล ออสเตเรีย รัฐแคลิฟอร์เนีย และนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา รวมทั้งประเทศไทยด้วย จากสถิติ Thailand House Price Index พบดัชนีที่อยู่อาศัยในประเทศไทยคาดว่าจะอยู่ที่ 157.00 จุดภายในสิ้นปีพ.ศ. 2565 คาดการณ์ในระยะยาวว่า ดัชนีราคาบ้านในประเทศไทยคาดว่าจะมีแนวโน้มประมาณ 165.00 จุดในปีพ.ศ. 2566 และ 170.00 จุดในปีพ.ศ. 2567
จะเห็นได้ว่า ราคาบ้านจากทั้งการสำรวจและการจำลองทางเศรษฐมิติ ราคาบ้านมีแต่จะทะยายสูงขึ้นไปทุกปี เมื่ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสินทรัพย์ราคาสูง ต้องลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก เมื่อคิดเป็นสัดส่วนสูงเมื่อเทียบกับรายได้ ในภาวะที่ผู้คนในสังคมไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต วิกฤตเงินเฟ้อ ผลพวงเศรษฐกิจฝืดเคืองจากโควิด ส่งผลกระทบตั้งแต่ชนชั้นคนชั้นกลาง คนชั้นรากหญ้า และคนไร้บ้านอย่างหนัก หลายคนตกงาน ประทังชีพด้วยอาหารกล่องที่ผู้ใจบุญนำมาแจกแบบรายวัน ดังนั้น การต้องแบกรับค่าที่อยู่อาศัยที่มั่นคงถาวรได้ คิดเป็นเปอร์เซ็นเกินกว่า 50% ของรายได้ จึงเป็นเรื่องที่เป็นจริงแทบจะไม่ได้
การมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยจึงกลายเป็น “วิกฤติชีวิต”
พื้นที่เมืองจึงกลายเป็นสถานที่ที่ไม่มีใครอยู่อาศัยได้จริงอีกต่อไป ภาวะแบบนี้ได้ทำให้เกิด ความขาดแคลนด้านที่อยู่อาศัย และไม่สามารถเข้าถึงที่พักราคาถูก
การพยายาตรึงราคาบ้านจะช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้หรือไม่?
คำตอบ คือ ไม่ แม้ว่าภาพรวมราคาที่อยู่อาศัย (ในกรุงเทพ) ยังคงไม่ตัวสูงขึ้นปรับขึ้น เนื่องผู้ประกอบด้านอสังหาริมทรัพย์พยายามตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 ยังคงส่งผลถึงเงินในกระเป๋าของคนกลุ่มใหญ่ โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้ต่ำ ทำให้ความต้องการของผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง กลายเป็นเรื่องฝันเกินจริง ราคาบ้านจะเช่าหรือซื้อก็ยังคงสูงเกินเอื้อม
เพราะสาเหตุที่ทำให้บ้านราคาสูงจากการพัฒนาทั้งที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจ ทำให้คนกลุ่มหนึ่งตกหล่นไปจากสังคม
เราจะก้าวข้ามวิกฤตินี้ได้อย่างไร โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง
Public Housing หรือการเคหะบ้านเพื่ออยู่อาศัย
ทางออกหนึ่งที่ช่วยให้คนสามรถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงได้ คือ “โครงการบ้านการเคหะแห่งชาติ” ตัวอย่างเช่นในเวียนนาน ประเทศออสเตรีย ได้มีการสร้างบ้านสำหรับกลุ่มคนผู้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง แม้จะมีรายได้ไม่เพียงพอ ให้สามารถเข้าสภาพความเป็นอยู่ที่ดีได้ โดยรัฐได้สร้างกลุ่มอาคารเพื่ออยู่อาศัยขึ้นให้กลุ่มคนที่มีรายได้หลากหลายสามารถเป็นเจ้าของที่มั่นคงนี้ได้ โดยสถานที่ต้องตั้งอยู่ใกล้โรงเรียน การขนส่งสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ทำให้กลุ่มคนหลากหลายได้อยู่ร่วมกัน
แตกต่างไปจากภาพลักษณะของการเคหะในสหรัฐอเมริกา ที่เดิมโครงการบ้านเหล่านี้ได้ ถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแยกสำหรับชาวอเมริกันที่มีรายได้น้อย โดยเฉพาะกลุ่มชาวแอฟริกันอเมริกันที่ยากจนที่ถูกกีดกันจากโอกาสทางเศรษฐกิจ ภาระการแบกรับค่าใช้จ่ายและค่าดำเนินการ โดยรัฐบาลกลางเพียงผู้เดียว ถือเป็นภาระที่หนักหน่วง เมื่อผ่านเวลาไปรัฐบาลกลางจึงต้องถอนตัวออก ปล่อยให้หน่วยงานท้องถิ่นมีภาระงานซ่อมบำรุงมหาศาล ทำให้โครงการบ้านเคหะเหล่านี้อยู่ในสภาพเสื่อมโทรมในที่สุด
Saoirse Gowan, a senior policy associate with the left-leaning Democracy Collaborative ได้กล่าวว่า “อาคารสาธารณะในสหรัฐอเมริกาได้รับการออกแบบมาอย่างล้มเหลว เพราะมันถูกออกแบบให้แยกออกจากกัน และมีคุณภาพต่ำ ซึ่งแม้ว่าหน่วยงานด้านการเคหะของรัฐไม่กี่แห่งจะมีความพยายามดูแลให้ดี แต่สุดท้ายมันถูกทิ้งในเวลาต่อมา”
ส่งเหล่านี้ผิดไปจากเวียนนาน ประเทศออสเตรีย ที่สร้างบ้านการเคหะขึ้นบนฐาน ความคิดที่ว่า โครงการบ้านเคหะนี้มีไว้สำหรับทุกคน โครงการเหล่านี้จึงมักสร้างบนที่ดินของรัฐบาลที่ขายให้กับบริษัทเอกชน ทำให้สถานที่ตั้งของโครงการอยู่ในตำแหน่งที่ดี เหมาะสมจะใช้ชีวิตได้จริง
และเหตุผลสำคัญที่ทำให้โครงการเหล่านี้อยู่ได้ เงื่อนไขการเช่าที่สำคัญกลุ่มเช่าที่มีรายได้สูงจะจ่ายค่าเช่าตามราคาในตลาด โดยนำเงินส่วนต่างนี้ไปอุดหนุนค่าเช่าที่ถูกกว่า ซึ่งถูกสงวนไว้สำหรับผู้พักอาศัยที่มีรายได้น้อยนั่นเอง การดำเนินโครงการจึงอยู่ตรงกลางระหว่าง “ความเป็นตลาดเสรี” และ “การตัดขาดจากตลาดเสรี”
เช่นเดียวกับ บทความในปี 2013 ในนิตยสาร Governing กล่าวว่า
“ชาวเวียนนาตัดสินใจแล้วว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชนที่สำคัญจนไม่ควรปล่อยให้อยู่ในกลไกตลาดเสรี”
ที่มา :
Thailand House Price Index https://tradingeconomics.com/thailand/housing-index
ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังไม่ขึ้น โอกาสทองของคนอยากมีบ้าน
How European-Style Public Housing Could Help Solve The Affordability Crisis